Os cancelamentos de contratos, conhecidos como distratos, chegaram a representar 21% das vendas brutas de imóveis de médio e alto padrão no primeiro semestre de 2026, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Esse percentual equivale a um contrato desfeito a cada cinco vendas concluídas e marca a maior taxa observada desde o primeiro semestre de 2020.

O cenário evidencia a dificuldade dos compradores em conciliar a aquisição de um imóvel com juros elevados, crédito mais caro e um orçamento doméstico cada vez mais apertado. Para a parcela da classe média que não se enquadra nos programas habitacionais subsidiados, a compra depende ainda mais da capacidade de sustentar um compromisso financeiro de longo prazo.

Entre os fatores que comprometem esse planejamento estão o endividamento crescente e a perda de capacidade de pagamento. A advogada financeira Heloíza Soares alerta para os impactos das apostas em jogos sobre o orçamento familiar e defende a implementação de programas de educação financeira nas empresas como medida preventiva. “Assumir um financiamento exige olhar além da renda disponível no momento da compra”, afirma a especialista.

Alterações profissionais, despesas inesperadas e oscilações econômicas podem reduzir a capacidade de pagamento ao longo dos anos, transformando uma prestação que hoje cabe no orçamento em um obstáculo ao equilíbrio financeiro da família.

Além das questões dos compradores, a análise dos distratos deve considerar o cumprimento das obrigações pelas incorporadoras. Em São Paulo, as reclamações por demora na entrega de imóveis têm aumentado: foram registradas 785 queixas em 2024, 1.194 em 2025 e, até 12 de outubro de 2026, o total já alcançou 1.296, superando o número de todo o ano anterior. Embora esses registros não permitam quantificar quantos cancelamentos decorreram de atrasos, o problema chama atenção.

Para quem adquire o imóvel na planta, o descumprimento do prazo pode significar meses adicionais de aluguel, adiamento da mudança e despesas não previstas. O encerramento do contrato também pode resultar da frustração de um planejamento que dependia da entrega do bem.

É nesse contexto que a Lei nº 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, ganha relevância. A legislação estabelece regras para o desfazimento de contratos imobiliários, definindo condições de restituição e penalidades conforme as características do empreendimento e a responsabilidade pelo encerramento da relação contratual.

Nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode exercer o direito de arrependimento em até sete dias, com devolução integral dos valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Após esse período, o desfazimento pode acarretar perdas financeiras.

Quando o comprador é responsável pelo encerramento, a multa pode variar de 25% a 50% da quantia paga, podendo ainda ser descontada a comissão de corretagem e outros encargos legalmente previstos.

Se a entrega ultrapassar o prazo contratual, considerada a tolerância de até 180 dias se expressamente pactuada de forma clara e destacada, o comprador que não tenha causado o atraso pode solicitar a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e aplicação da multa estabelecida.

Para as incorporadoras, os cancelamentos também trazem consequências: a unidade volta ao estoque, precisa ser comercializada novamente e altera a previsão de recebimentos do empreendimento. Em um mercado aquecido, a revenda pode ocorrer com maior facilidade; porém, quando o crédito está restrito e a velocidade de vendas diminui, o distrato pressiona o fluxo de caixa e o planejamento financeiro da empresa.

Com informacoes de VEJA.