O VGHF11, fundo imobiliário administrado pela Valora, atravessa um período desafiador, marcado pela pressão sobre o valor patrimonial, dificuldade para elevar os dividendos e desempenho acumulado inferior aos principais indicadores do mercado.

Embora seja classificado como um fundo de recebíveis, o VGHF11 mantém uma parcela relevante do patrimônio investida em cotas de outros fundos imobiliários e ativos voltados ao ganho de capital. Na prática, essa composição faz com que o portfólio apresente características semelhantes às de um fundo de fundos, conhecido como FOF.

A estratégia pode gerar valorização quando os juros caem e o mercado imobiliário se recupera. Entretanto, em períodos de juros elevados, aversão ao risco e desvalorização dos ativos negociados em Bolsa, o efeito pode ser contrário.

Um dos principais pontos de atenção está na marcação a mercado da carteira. Quando as taxas de juros futuros sobem, títulos indexados à inflação e fundos imobiliários podem apresentar queda em seus valores contábeis, mesmo que não exista uma perda financeira realizada naquele momento.

No caso do VGHF11, a redução patrimonial mencionada na análise chegou a aproximadamente R$ 0,15 por cota, valor equivalente a cerca de dois meses de dividendos distribuídos pelo fundo.

A abertura da curva de juros, com títulos públicos passando de patamares próximos de IPCA mais 5% para taxas mais elevadas, também reduziu a atratividade e o preço de diversos ativos imobiliários.

A gestão divide parte dos investimentos entre uma “carteira de valor” e uma “carteira de renda”. A carteira de valor busca comprar ativos considerados descontados, esperando uma futura valorização.

O problema é que alguns desses investimentos não distribuem rendimentos mensais ou apresentam baixa liquidez, dificultando sua venda sem que o fundo reconheça prejuízos.

Já a carteira de renda reúne ativos destinados a gerar receitas recorrentes, como juros, correção monetária e dividendos.

Essa combinação coloca o fundo diante de um dilema: manter investimentos que podem se valorizar no futuro ou vender ativos depreciados para ampliar a parcela geradora de renda.

Segundo a avaliação apresentada, o foco elevado em ganho de capital tem custado renda no curto prazo, pois vários ativos da carteira de valor ainda não entregam dividendos recorrentes.

O resultado recorrente do fundo permanece apertado. A carteira chegou a gerar entre R$ 11 milhões e R$ 12 milhões por meio de juros e correção monetária.

Apartir de despesas administrativas e de gestão, o resultado disponível para distribuição ficou próximo de R$ 10 milhões a R$ 11 milhões.

Isso significa que o VGHF11 opera com pouca margem para aumentar os dividendos sem ganhos extraordinários obtidos por meio da venda ou negociação de ativos.

Pagamentos pontuais de R$ 0,08 ou R$ 0,09 por cota podem acontecer, principalmente em períodos de fechamento semestral.

Contudo, esse movimento não necessariamente representaria uma mudança sustentável no patamar de rendimentos.

Outro risco está na inflação. Como parte dos recebíveis é indexada ao IPCA, uma desaceleração inflacionária pode reduzir as receitas de correção monetária.

Caso isso aconteça sem uma recuperação da carteira de valor, a capacidade de distribuição poderá continuar pressionada.

Os valores são aproximados e foram mencionados na análise utilizada como base.

De acordo com os dados apresentados na análise, entre o início de 2021 e o período avaliado, o VGHF11 teria acumulado retorno aproximado de 22%, considerando o reinvestimento dos dividendos.

No mesmo intervalo, o IFIX teria avançado cerca de 33%, enquanto o IPCA acumulou aproximadamente 35%.

O fundo também ficou abaixo do CDI, favorecido pelo ciclo prolongado de juros elevados.

Os números indicam que o VGHF11 não conseguiu compensar plenamente os riscos assumidos por meio da estratégia de valorização dos ativos.

A negociação das cotas com desconto relevante sobre o valor patrimonial pode atrair investidores interessados em uma possível recuperação.

Entretanto, o deságio, isoladamente, não garante valorização.

Para que o fundo consiga destravar valor, será necessário melhorar a liquidez da carteira, ampliar a geração recorrente de renda e encontrar oportunidades para vender ativos sem realizar perdas expressivas.

Com informacoes de A Revista.