TRXF11 (TRX Real Estate) está entre os fundos imobiliários que mais passaram por transformações nos últimos meses, com mudanças na composição do portfólio, e tem sido alvo de maior escrutínio dos investidores.

Em doze meses, o valor da cota acumulou queda de 20,41%, encerrando o pregão desta sexta-feira a R$71,80; somente no mês de agosto a perda foi de 19,6%.

Luiz Augusto Amaral, sócio‑fundador e CEO da TRX, afirmou no TRX Day, realizado esta semana em São Paulo, que parte desse movimento poderia ter sido melhor explicada aos cotistas, ressaltando a necessidade de humildade para reconhecer que não analisaram todos os prismas e que "potencialmente, teria sido mais adequado fazer uma reavaliação patrimonial extraordinária [antes da emissão]".

Segundo Amaral, a decisão de não realizar a reavaliação não foi tomada porque a regulamentação não exige nova avaliação fora da janela anual, mas a experiência deverá influenciar futuras emissões de maior porte, conforme ele disse: "Acho que é uma aprendizagem que a gente leva para futuros movimentos, essa reavaliação, potencialmente essa reavaliação extraordinária".

O fundo anunciou uma oferta para captar inicialmente cerca de R$5 bilhões, com possibilidade de chegar a R$10 bilhões, a um preço de subscrição fixado em R$94,39 por cota, já incluídos os custos de distribuição.

A gestão explicou que parte da dívida está atrelada ao CDI, correspondendo a empréstimos de curto prazo, e que a estratégia é substituir essas obrigações por financiamentos de prazo mais longo, indexados ao IPCA.

A alavancagem do TRXF11 está próxima de 31%, patamar que a administração considera administrável, embora pretenda reduzi‑la para a faixa entre 20 % e 25 %; "Alavancagem de 30 % não é uma alavancagem problemática", afirmou Amaral.

A percepção dos investidores também pesa, segundo a gestão: "Não é só uma questão da dívida trazer risco ou não. É a percepção que ela traz".

Para reduzir o indicador, a gestora aposta na reciclagem do portfólio, mantendo equipe dedicada tanto à aquisição quanto à venda de ativos: "Temos um time na TRX dedicado a vender ativo, não só comprar".

A reciclagem será feita de forma recorrente, sobretudo pela venda de ativos menores, que têm base de compradores mais ampla, permitindo a realocação de recursos e a diminuição da dívida.

Parte dos financiamentos contratados durante a fase de construção possui custo mais elevado devido ao risco do período de obras; após a entrada dos imóveis em operação e geração de aluguéis, a estratégia é substituir esse financiamento por dívida de longo prazo, em alguns casos indexada à inflação: "Durante o período de obra, eu tomo uma dívida um pouquinho mais cara, mas, quando o imóvel está pronto, eu tomo uma dívida de longo prazo mais barata e atrelada a IPCA".

O varejo surge como uma das frentes de reciclagem, pois ativos menores têm mercado comprador maior, facilitando vendas e ganhos de capital; porém, a TRX não possui lista rígida de ativos a vender, podendo considerar a venda de imóveis "troféus" caso a proposta seja atrativa.

A lógica da gestora é separar o papel estratégico dos imóveis dentro da carteira, mantendo alguns por mais tempo para previsibilidade de renda e outros como posições táticas com potencial de venda e reinvestimento: "O que determina o retorno final são as variáveis: quanto eu vou vender, quanto eu vou alavancar e quanto eu vou carregar o ativo".

A estratégia também inclui ampliar a diversificação da carteira, evitando concentração em poucos imóveis ou inquilinos, embora o texto original não detalhe as próximas ações.

Com informacoes de InfoMoney.